文/鑫赢智投
老汉坚信房地产未来三个不变，目前房地产依然是国民经济支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业，是驱动GDP增长的火车头、引擎器，是家庭财富与资产配置主要资产，相信，未来二三十年不变。
没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临，相信房地产将重回稳定上涨周期。2026年1月1日，《求是》一篇《改善和稳定房地产市场预期》的文章，释放五大重磅信号，2026年中国房地产迎来重大转折点。
自2021 年以来，国内地产市场已经连续调整4 年有余，接近历史极值，房价从下行中修复通常需要4年-7年时间，如果以房价作为地产景气度的衡量，那么参考研究样本中海外多数国家的经验，6年是房地产周期见顶后触底所需要的时间。
以2021年房地产景气开始下行来计算，2026年-2027年国内房地产及房地产链将逐步见底，2028年有望全面见底。问题是2026年-2027年的宏观经济和居民收入改善目标、房地产成交领先房价、货币宽松的条件能否实现。
中国房价见底上涨四个逻辑规律来看，一是成交量企稳领先于价格回升。二是核心城市房价率先反弹。三是货币宽松(10年期国债利率不超过核心通胀200个基点)是必要条件。四是经济增长预期改善是根本前提。
综合来看，2026-2028年将是房地产行业完成深度调整、实现新旧模式转换的关键磨底期。政策将继续发挥托底作用，但其策略将更侧重于“审时度势”，追求时点和力度的精准，旨在稳定预期、防范系统性风险并为新模式构建创造条件。
行业基本面（投资、销售）的彻底回暖尚需时日，但最剧烈的下行阶段有望随着政策效力累积和市场自身出清而逐步过去。企业端的供给侧出清（部分企业债务重组或退出）虽会带来短期阵痛。
但有利于行业长期健康生态的形成，并可能加速政策应对和行业整体筑底修复的进程。对于资本市场而言，房地产行业系统性风险已得到高度重视并处于化解过程中，需要关注政策实际落地的力度与节奏，以及企业端风险出清的进展。
十五五开局之年，五大重磅信号为房地产止跌回稳、指导未来平稳健康发展具有重大意义。一是承认房地产业是国民经济的支柱产业位置、作用，就是重新塑造房地产信心，不会因房地产占GDP比例下降而改变位置。
二是稳定房地产市场预期管理，这是针对当前房地产市场下行，指标大幅度回落、房区的库存、债务、交楼、破产重组的情况，必须稳定预期。同时房地产的金融属性和产业位置级居民财富的重要性，防止预期超市场的迫切性。
三是政策要一次性给足，不能采取添油战术，并且是更有力更精准。就是要避免出现挤牙膏式的政策出台，防止市场与政策陷入博弈状态。同时避免指标起起伏伏，稳定市场预期，尽可能缩短房地产调整时间。
四是预期舆论引导。目的是加强市场监管和规范市场秩序，成为未来更多城市稳预期的着力点， 多管齐下， 共同推动社会形成对房地产市场的理性预期。因此，良好的预期舆论导向是未来房地产市场言论的风向标。
五是未来房地产发展潜力依然巨大和空间广阔，新建商品市场防止潜力大，存量住房老龄化带来的大规模更新改造需求。同时住房服务、二手房交易、资产管理等领域的快速发展，三大曲线为房地产市场发展带来空间。
信号一：承认房地产支柱作用，重塑房地产支柱产业位置
《改善和稳定房地产市场预期》文章，已经明确透露出自上而下的确认了房地产在经济大盘中的支柱地位，回应了市场关于其重要性下降的疑虑，再次承认房地产是支柱作用，具有重塑房地产支柱产业位置的意义。
首先是强调房地产很重要。近期房地产销售和价格出现较大幅度回落，对实体经济的需求端、资产负债表的资产端和金融机构的负债端产生了较大影响。房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高。
除了民生属性外，罕见承认了房地产的金融资产属性，论述房地产的重要性，在国民经济占重要地位。对金融系统的稳定、防范化解系统性风险重要，为市场打了一针“强心剂”，预计对于稳定当下市场预期、强化行业信心将带来积极影响。
其次是确认房地产是稳定经济大盘的重要产业。文章指出，房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重。房地产市场健康发展，事关经济社会发展大局稳定，事关人民群众切身利益。
再次是承认房地产是支撑国民经济的基础产业。文章指出，房地产在国民经济中的重要性下降了，这种观点有失偏颇。要看到，房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业。
对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。2024年，我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人。
最后是促进房地产市场健康稳定发展，关系我国经济大盘稳定。2025年以来，我国新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄。到2025年10月，狭义库存规模已经较2025年前2月的高点下降4285万平，短期去库存压力显著减轻。
信号二：稳定房地产市场预期管理，防范预期失序的迫切性
希望做好房地产领域的预期管理。预期管理是 2025年以来多次强调的重要工作，3月5日提出，稳定预期、激发活力。4月又以“加强预期管理，协同推进政策实施和预期引导”为主题进行专题学习。
做好房地产市场预期管理的背景在于近期市场仍在调整鑫赢智投，文章中提到：房地产销售和价格出现较大幅度回落、不排除个别企业仍有破产重组的可能等，同时提到“房地产带有显著的金融资产属性”。
“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源”，把房地产和金融安全、居民财富联系在一起，也是直击当前痛点。此次开年第一天就发文，时间和内容都表明2026年稳定房地产市场预期、防范预期失序的迫切性。
信号三：政策要一次性给足，不能采取添油战术，并且是更有力更精准
如何稳定房地产市场预期，文章提出，要积极主动作为，以更有力更精准的举措，持续改善和稳定房地产市场预期，主要强调三点，保持政策力度、做好供给管理、加强信息和舆论引导。
首先是保持政策力度。预期上，力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。协调上，强化政策一致性评估，房地产受经济发展阶段、宏观经济形势、居民收入增速等整体预期影响明显。
要以更好满足居民刚性需求和多样化改善性住房需求为目标，取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合，确保房地产政策与其他宏观政策取向一致。政策储备上，做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高。
不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对。毫无疑问，最重要的是“保持政策力度”中提到的：“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”。
这与2025年4月专题学习的通稿表述接近：“要讲究政策时机，在一些关键的时间窗口，推动各方面政策措施早出手、快出手，对预期形成积极影响。要把握政策力度，必要时敢于打破常规，打好‘组合拳’，让市场真正有获得感”。
预期和政策相辅相成，缺一不可，市场调整需要时间，而政策有助于缩短时间。北京已率先放松房地产政策、财政部降低住房交易增值税率，后续需要关注更多城市以及其它层面政策出台的可能性。
“政策要一次性给足”的表述在《求是》杂志中出现，具备强烈信号意义，体现了决策层对推动房地产市场企稳回升的决心和信心。同时文中也提到，要“持续改善和稳定房地产市场预期，尽可能缩短调整时间”。
结合以上表述，政策端体现了对当前房地产市场问题的高度认知、促进市场止跌回稳的信心决心以及解决地产问题的历史紧迫感。从政策逆周期调节的角度，市场调整时间应该短于预期，房地产市场止跌回稳具备政策端支撑。
这预示着未来的政策思路并非简单的“救市”、“刺激”，而是基于对房地产发展规律和阶段特征的深刻把握。政策制定将更加注重“对症下药”，强调“保持战略定力，积极主动作为”，其核心在于通过“有力更精准的举措”来改善和稳定预期。
而非盲目托举。因此，未来房地产政策工具箱的开启将更加注重政策出台时机、政策力度与房地产政策与宏观经济政策协同性，目标是“尽可能缩短调整时间，熨平市场波动”，推动房地产行业向高质量发展平稳过渡。
政策发力将注重力度与协同，但市场出清与信心修复仍需过程。文章在政策层面传递出明确信号：“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术”。同时，文章强调“强化政策一致性评估”。
确保房地产政策与宏观经济政策取向一致，形成合力。文章明确否定了“小步慢跑”式的政策释放方式，未来若有进一步支持举措，其力度和决心应有望足以扭转市场疲弱的预期，避免陷入政策与市场的反复博弈。
文章清醒地一针见血指出，当前“一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间”，且“房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程”。说明房地产市场的见底过程，需要时间。
这意味着，即便政策可能发力，其效果的显现、市场信心的彻底修复以及新旧模式的平稳转换，均非一蹴而就，需要时间磨底。在此过程中，“不排除个别企业仍有破产重组的可能”，部分库存高企城市的市场调整也可能持续。
其次是做好供给管理。供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动“好房子”建设。彻底改变房地产开发方式，支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业。
包括提供高品质多样化居住服务转型。以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，合理把握各项基础制度出台时机，深化住房公积金制度改革，推动新旧模式平稳转换。
鼓励不动产投资信托基金继续扩大范围，对使用年限超期的土地试点探索建立土地出让金补缴机制，稳定社会资本的投资预期和投资信心。信号四：加强信息和舆论引导。加强对房地产市场相关价格等关键指标监测。
信号五：目前深度调整阶段，未来房地产发展潜力依然巨大和空间广阔
当前房地产市场面临的形势，文章指出市场正处于深度调整和新旧模式转换的关键节点。从近期市场运行状况看，正在经历深度调整。必须认清其根源，才能对症下药，通过有力政策举措，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展。
从深层次看，伴随城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产业发展条件必然发生深刻变化，集中体现在以下几个方面。
一是住房总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足，新市民、青年人住房负担较重。二是居民需求总体上从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望更为强烈。
三是房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，亟待向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变，由“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化。因此，房企的转型，取决于开发模式的转变成功。
无论从家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比等指标看，还是结合房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产业相关收入占地方财政收入比重、居民住房财富占家庭总财富比重等事实观察，传统房地产发展模式已经走到了尽头。
当前房地产市场总体稳定，但也有一些城市房地产市场在止跌回稳过程中出现波动，房地产开发投资延续下降态势。对于这些现象，要客观分析、正确看待。一方面，一些城市库存还比较高，消化库存、市场出清需要时间。
另一方面，房地产发展潜力和空间巨大，但转化为当前发展动力和信心也需要一个过程。综合各种因素看，我国房地产业正处于发展阶段变化的重要节点，新旧模式转换需要时间，市场行为逻辑转变也需要时间。
对当前房地产市场的波动（房地产市场指标）和调整（库存、供需关系、房企信用和交房级重组等）需要客观认识， 为房地产市场释放理性预期，用时间换空间。因此，短期内调整，中长期的需求发展潜力大。
未来市场发展潜力和空间来看，文章深刻指出，伴随城镇化进入新阶段，“传统房地产发展模式已经走到了尽头”，具体表现为住房总量基本平衡、需求向高质量升级、企业“三高”模式难以为继。
这标志着以大规模增量开发、高杠杆高负债、高周转为核心的传统增长逻辑已发生根本性转变。但是传统开发模式终结，不是意味着房地产行业持续的萎缩，因为未来新建市场结构性与存量市场、服务性市场空间广阔。
文章从多个角度分析了房地产发展潜力大，行业转型发展空间广阔， 意味着房地产未来更大的发展潜力不在于规模， 而在于相关服务、运营管理等方面， 进一步为房企转型发展指明方向。从市场空间来看，空间广阔。
十五五时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米， 综合按照70% -80%的转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7-8亿平米。其中新市民、新青年刚性住房需求、家庭小型化住房需求、 老旧小区改造需求等均具备释放潜力。
文章从国际比较、城镇化潜力、住房结构、品质升级等多维度论证，“房地产发展仍有不小的市场潜力”。这种潜力主要体现在结构性、改善性和服务性领域。一是新市民刚性需求、家庭小型化、人才红利等催生的细分市场需求。
二是存量住房老龄化带来的大规模更新改造需求（仅年折旧即可创造约7 亿替代需求）。三是住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域的快速发展。行业正从单一的“开发-销售”向 “产品—服务—运营”一体化 的“好房子”模式转型。
未来的增长动能将更依赖于存量盘活、品质提升、租赁保障、城市更新以及围绕住房的全生命周期服务，这些细分领域的成长空间将超越整体开发规模的变化。毫无疑问，章还从多个角度阐明了未来我国房地产市场发展的不小潜力。
尽管归去四年，目前房地产领域投资规模有所下降，除新建市场外，存量市场、住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模仍然保持较快增长，未来房地产市场发展潜力依然巨大。
一是新建市场。文章指出，从国际经验看，美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家，目前房地产业增加值占国内生产总值的比重平均都在10%以上，依然是经济保持稳定的重要支撑和社会财富的主要形式。
国内千人年新建住宅套数、人均住房使用面积、常住人口城镇化率、户籍人口城镇化率等指标与日本、德国、法国、英国等发达经济体仍有不小的差距，未来房地产市场有提升空间，市场潜力大。
其次即便是按照日本和韩国进入存量成熟市场之后新建住宅的强度来看，2000年-2024年日本、韩国每千人年均新建住宅分别为7.74 套、10.39 套，以此推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万-1490万套之间。
以2024 年我内新开工住宅面积为对比，假设套均住宅面积为100平，则新开工住宅套数仅为536.6万套，仅为合理区间范围的一半还不到，这意味着当前新建住宅需求受到多方面因素影响而严重被低估，房地产发展仍有不小的市场潜力。
从城市化发展水平看，房地产转型发展空间依然十分广阔。总量方面，考虑公摊面积情况，国内城镇人均住房使用面积约为35平方米，与韩国和新加坡基本接近，与日本、德国、法国、英国等相比仍有一定的差距。
2024年国内常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放，向大城市集中、城市之间流动趋势仍将持续相当长时间。
国内城镇人均住房建筑面积在30平米以下的家庭户占比接近40%，约有7%的城镇家庭人均住宅建筑面积尚不足20平米。还有一些社会经济因素变化致新的住房需求。如家庭结构小型化催生细分市场需求，“人才红利”引领需求升级。
存量市场，老旧小区改造是一个持续的过程，按照20年以上住宅小区为老旧小区的标准，将陆续有大量住宅进入老龄化阶段。目前仅城镇范围就积累了约350亿平方米的住房存量，年房屋折旧率2%估算，创造出约7亿平米的更新替代需求。
“目前仅城镇范围就积累了约350 亿平米的住房存量，按照每年房屋折旧率2%估算，会创造出约7亿平米的更新替代需求。同样按照套均住宅面积为100平测算，则国内每年住房存量更新需求为700万套（7亿平米）。
综合来看，参考文中测算方法，国内每年新建+存量更新的住宅套数最低应为1700万套左右（17亿平方米），住宅建设及更新需求仍大，对与住宅产业链强相关的建材行业来说，中长期需求空间依然广阔。
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